外壁は来訪者が最初に目にする 「建物の顔」 です。さらに、定期的に外壁を洗浄して美観を維持すれば資産価値の下落を抑え、固定資産税評価にも間接的にプラスに働く可能性がありますが、外壁清掃だけで評価額が増減する明確な統計はありません。しかし、タイル目地に入り込んだ排ガス由来の黒ずみや、硬化が進んだシーリングのひび割れを放置すると雨水が内部に浸入し、雨漏りやタイル剥落事故 に直結します。そこで鍵を握るのが、高圧洗浄による汚れ除去 と 保護コーティングによる再汚染防止 を組み合わせたメンテナンス戦略です。

本記事では、外壁を長期にわたり美しく安全に保つために必要な「劣化メカニズム」「高圧洗浄のコツ」「シーリングを守る洗浄手法」「汚れ別洗浄剤の選び方」「保護コーティングの施工手順」「費用とメンテナンス計画」をまとめて解説します。

 

 

 

1．劣化メカニズムを知る

１．大気中の SOx・NOx とアルカリ反応
都市部では自動車やボイラーから排出される硫黄酸化物（SOx）・窒素酸化物（NOx）が雨水に溶け、弱酸性雨として外壁に付着。タイルやモルタル中のアルカリ分と反応し、黒色硫酸塩が目地に固着して美観を損ねます。

２．苔・カビの根侵入
日陰面や北面では湿度が高く、苔やカビが目地内部に根を伸ばして定着。高圧洗浄で除去しても根が残ると短期間で再発します。

３．紫外線によるシーリング可塑剤流出
シーリング材（ポリサルファイド・変成シリコンなど）は可塑剤の劣化・揮発で硬化→亀裂へ進行。ひび割れ部からの浸水は、裏面金物の錆や躯体コンクリートのエフロレッセンスを招く恐れがあります。

 

 

 

2．高圧洗浄の基礎知識

 

項目	推奨値／ポイント	補足
適正圧力・水量	15 MPa ／ 12 L min 程度が標準	テスト洗浄で目地損傷のない最小圧を見極める
ノズル角度	0°：切削力大／15〜25°：標準／60°：仕上げ	30 cm 以上離して使用し、角度と距離を現場記録
よくある失敗	過圧で目地モルタル欠損 → 補修費が高額に	圧力・距離・角度を毎回記録し、基準化する

 

 

 

3．シーリングを守る洗浄テク

※以下は専門業者で広く採用される標準的な手順例であり、現場のタイル材質や気象条件に応じて圧力・洗剤を調整してください。

テスト洗浄 → 圧力設定 → 横引き洗浄

・目立たない位置で試し洗いし、シーリングの肌荒れや目地欠損が起きない最小圧を確定。

・ノズルをタイル面に対し 10〜20° の浅角度で横引き することで、シーリングへの垂直衝撃を軽減します。

 

中性洗剤の併用

・油膜や排ガス汚れは pH 6.5〜8 の中性洗剤 をプレスプレーし、汚れを浮かせてから高圧水で回収。

・洗剤浸漬は 5〜10 分 を目安にし、乾燥前に必ずリンス洗浄を行います。

 

冬季凍結対策

・気温 5 ℃ 以下では洗浄水が凍結しやすく、タイル表面のマイクロクラックを拡大するリスクがあります。

・防凍剤入り洗浄水 または 40 ℃ 程度の温水 を使用し、安全に作業しましょう。

 

 

 

4．保護コーティングの種類と施工手順

種類	特長	目安耐用年数	初期費用イメージ
フッ素系撥水剤	接触角 100° 以上でセルフクリーニング性	5〜7 年	700〜1,200 円／㎡
光触媒コーティング	有機汚染物を分解＋大気浄化効果	8〜12 年	1,500〜2,500 円／㎡
無機ハイブリッドシリコン	高耐 UV・長期色調保持	15 年超	2,000〜3,200 円／㎡

 

施工フロー

１．洗浄完了

２．24 時間以上の完全乾燥

３．開口部・ガラス養生

４．1 層目塗布（ローラー／エアレス）

５．規定乾燥 → 2 層目塗布

６．養生撤去・仕上げ検査

相対湿度 80％ 以下・気温 5〜35 ℃ の条件を満たさないと白濁や剥離の原因になるため要注意。

 

 

 

5．まとめ

外壁タイルの 「高圧洗浄＋保護コーティング」 を定期的に実施すると、汚れの再付着を 最大 70％ 抑制、シーリング寿命を 2 倍以上延伸 させた事例も報告されています。

初期費用はかかりますが、外壁改修工事など大規模修繕費を 長期で 30〜40％ 削減 できる可能性が高く、オーナー・管理組合双方にとって投資効果は大きいと言えるでしょう。環境負荷の低減や資産価値維持の観点からも、洗浄＋保護 のセットを積極的に検討してみてください。