マンション管理に関わる重要な法律である「区分所有法」の改正が検討されており、管理組合運営にも大きな影響が及ぶ可能性があります。

その中でも特に注目されているのが、「総会の定足数」や「決議要件」に関するルールです。

マンションの修繕や管理規約の変更、共用部分の改修など、多くの重要事項は総会決議によって決定されます。しかし、区分所有者の高齢化や空室化、投資用マンションの増加などにより、「総会を開いても必要な人数が集まらない」「賛成数が足りず何も決められない」といった課題が全国で増えているとされています。

今回の法改正は、こうした現状を踏まえ、管理組合がより現実的に運営できるよう見直しが進められているものです。

一方で、法律だけが変わり、マンションの管理規約が古いままになっていると、実務上の混乱やトラブルにつながる可能性もあります。

今回は、区分所有法改正に関連する「定足数」「決議要件」の基本と、管理組合が注意すべきポイントについてわかりやすく解説します。

 

 

 

 

１．そもそも定足数・決議要件とは？

まずは、マンション総会における「定足数」と「決議要件」の違いを整理しておきましょう。

 

定足数とは

定足数とは、「総会を成立させるために必要な出席者数」のことです。

たとえば、区分所有者数や議決権数の一定割合以上が出席しなければ、総会自体が成立しないというルールが定められているケースがあります。

もし定足数を満たさなければ、総会を開催しても正式な決議ができず、重要な議案を先送りにせざるを得なくなることがあります。

 

決議要件とは

一方、決議要件とは、「議案を可決するために必要な賛成数」のことです。

マンション管理では、議案の内容によって必要な賛成割合が異なります。

例えば、一般的な管理事項であれば過半数による普通決議が必要とされることが多く、管理規約の変更や大規模な変更行為などは、より厳しい特別決議が求められる場合があります。

このように、総会運営では「総会が成立するか」と「議案が可決されるか」の2段階をクリアしなければなりません。

 

 

 

 

２．区分所有法改正で何が変わるのか？

現在検討されている区分所有法改正では、マンションの老朽化や合意形成の難しさを背景として、管理組合運営を円滑にするための見直しが議論されています。

特に注目されているのが、「決議要件の見直し」です。

マンションでは、建物の高経年化が進む一方で、所有者の所在不明や相続未登記などにより、必要な賛成数を集めることが難しくなっているケースが増えているとされています。

 

例えば、修繕や建替えなど、本来であれば進めるべき内容であっても、必要な議決権を満たせず、修繕や建替えが進みにくい状況が課題として挙げられています。

 

そのため、今回の改正では、一定の条件下で合意形成を進めやすくする方向性が検討されています。

ただし、実際の改正内容や施行時期については今後正式に決定される部分もあり、最新情報を継続的に確認することが重要です。

また、法律が改正されたとしても、各マンションの管理規約が自動的に更新されるわけではありません。

ここが、多くの管理組合にとって大きな注意点となります。

 

 

 

 

３．現場で起きる可能性がある問題

法律改正によってルールが変わった場合でも、現場ではすぐに運用が統一されるとは限りません。

特に注意が必要なのが、「古い管理規約のまま運営しているケース」です。

例えば、管理規約上では従来の決議要件が記載されたままになっている一方で、法律上の考え方が変更されている場合、理事会や総会で判断が分かれる可能性があります。

 

その結果、

・総会の進行方法がわからない

・必要な賛成数の解釈が異なる

・管理会社と理事会で認識がズレる

・後から「決議手続きに問題があったのではないか」と指摘される

といったトラブルにつながる可能性があります。

 

特に、修繕積立金の見直しや大規模修繕、設備更新など、金額の大きい議案ほど慎重な対応が求められます。

マンション管理では、「とりあえず今まで通りで」という対応が後々大きな問題になるケースもあるため、法改正のタイミングで一度ルールを整理することが重要といえるでしょう。

 

 

 

 

４．規約と法律がズレるとどうなる？

マンション管理においては、区分所有法と管理規約の両方が関係します。

しかし、法律が改正された後も、管理規約が古い内容のまま放置されていると、「どちらを基準に運営すべきなのか」が問題になる場合があります。

もちろん、内容によっては法律との整合性が問題となる場合もありますが、実務上は単純ではありません。

管理規約には、そのマンション独自のルールや運営方法が細かく定められており、実際の総会運営では規約を前提として進行するケースが多いためです。

そのため、法律と規約の内容にズレがある状態では、理事会や管理会社の判断が難しくなり、区分所有者同士の認識違いが発生するリスクも高まります。

また、トラブルが起きた場合には、議事録や総会運営の適法性が問題視される可能性もあります。

「法律が変わったから大丈夫」と考えるのではなく、実際の管理規約まで含めて見直すことが重要です。

 

 

 

 

５．管理組合が今やるべき対応とは

今回の改正動向を踏まえ、管理組合としてまず行いたいのが、現在の管理規約の確認です。

特に、

・総会の成立要件

・普通決議・特別決議の条件

・議決権の扱い

・委任状・議決権行使書の運用

などについて、現行規約がどのようになっているかを整理する必要があります。

 

また、標準管理規約の改正動向や法改正の方向性を踏まえながら、必要に応じて規約改正を検討することも重要です。

ただし、規約改正そのものにも総会決議が必要になるケースが多いため、早めに準備を始めることが望ましいでしょう。

「まだ正式施行されていないから大丈夫」と後回しにしてしまうと、いざ対応が必要になった際に、スムーズに進められない可能性があります。

 

 

 

 

６．専門家に相談すべき理由

区分所有法改正は、単なる法律知識だけではなく、「実際にどう運営へ落とし込むか」が重要になります。

 

例えば、

・現行規約のどこを見直すべきか

・総会でどう説明するべきか

・どのタイミングで改正を進めるべきか

・管理会社とどう連携するべきか

など、実務面で悩むケースは少なくありません。

 

また、マンションごとに戸数や所有形態、築年数、管理状況が異なるため、すべてのマンションに同じ対応が当てはまるわけでもありません。

そのため、法律だけでなく、管理組合運営や現場実務にも理解のある専門家へ相談しながら進めることが重要といえるでしょう。

 

 

 

 

７．区分所有法改正への対応はサンモール・サービスへご相談ください

区分所有法や標準管理規約の改正は、今後のマンション管理に大きく影響する可能性があります。

特に、総会運営や決議要件は、管理組合の根幹に関わる重要なテーマです。

「自分たちのマンションは対応が必要なのか知りたい」
「規約を見直すべきかわからない」
「管理組合として何から始めればいいのか不安」

そのようなお悩みがありましたら、サンモール・サービスへお気軽にご相談ください。

サンモール・サービスでは、マンション管理の現場目線を踏まえながら、管理組合運営に関するサポートを行っています。

法改正への対応をきっかけに、安心できるマンション管理体制を見直してみてはいかがでしょうか。